Многоэтажки появились еще в Древнем Риме и назывались инсулами. В период расцвета Римской империи, когда города росли, а плотность населения повышалась, возникла необходимость в постройках, которые могли бы разместить больше людей на меньшей территории. Инсулы достигали порой шести-семи этажей: на первых размещались магазины и бакалейные лавки, а выше — примитивные квартиры с минимумом удобств. Эти постройки стали важнейшей вехой в урбанистике и оказали влияние на градостроение в дальнейшем.
Высотные жилые комплексы XX века в свое время решали социальные проблемы в городах, например, вопрос расселения, а некоторые из них и вовсе стали культурным наследием: Unité d'Habitation в Марселе (1952) легендарного Ле Корбюзье, Trellick Tower в Лондоне (1972) Эрне Голдфингера, Walden 7 в Барселоне (1975) Рикардо Бофилла, небоскребы Marina City в Чикаго (1964) Бертрана Голдберга.
«Высотки — это закономерная эволюция для любого города, — говорит Сергей Глубокин, заместитель начальника управления Архитектурного совета. — Во всех крупных мегаполисах проблемой является дефицит земли. Для того, чтобы обеспечивать все потребности горожан, город не может бесконечно развиваться в ширину, поскольку это накладывает очень большую нагрузку на инфраструктуру. Гораздо эффективнее развиваться вверх. Территориальное развитие играет главенствующую роль, потому что строить в высоту гораздо удобнее для развития мегаполиса. Километры сетей и дорог — это огромные затраты. И на те же самые сети, которые рассчитаны на размещение большего количества людей и застройки, можно посадить больше недвижимости, чем тянуть эти сети далеко за пределы уже освоенной территории».
Кроме вопроса расселения, современные мегаполисы сталкиваются с новыми вызовами: экология, световое и шумовое загрязнение, что в свою очередь влияет на ментальное здоровье горожан. Агентство стратегического развития «ЦЕНТР» провело исследование, выявив, что и эти вызовы отчасти могут абсорбировать высотные жилые комплексы.
Среди плюсов респонденты отметили позитивный социальный эффект — такие ЖК способствуют развитию заброшенных территорий и неблагополучных районов, высокий уровень безопасности на территории ЖК, потенциальный импульс к развитию бесшовной городской среды, рассредоточению потоков, развитие локального бизнеса.
«Что касается негативного влияния высоток — если застройка слишком плотная и не хватает солнечного света, это влияет на общее состояние и настроение жильцов, — комментирует председатель Экспертного совета Агентства стратегического развития «ЦЕНТР» Сергей Георгиевский. — Если ЖК плохо спланирован, появляется ощущение зажатости из-за нехватки уличного пространства, дефицита разнообразия маршрутов передвижения. Может возникать и социальное напряжение — так происходит, когда высотные ЖК слабо интегрированы в территорию района».
Тем не менее это исследование показало, что уровень субъективного благополучия (счастья, удовлетворенность жизнью и домом) жителей высотных домов существенно выше, чем у людей, проживающих в низкоэтажных застройках.
«В высотных домах живут преимущественно молодые семьи с детьми, для которых важна шаговая доступность сервисов, развлечений и инфраструктуры. А она лучше развита как раз вокруг высотных ЖК. Это и дворы, и объекты для занятий спортом, и точки общепита, и так называемые “третьи места”, где можно собираться вне жилища. Кстати, хорошие отношения с соседями тоже один из факторов, который отметили жители высоток. Также они выразили удовлетворенность ситуацией с безопасностью, экологией, качеством строительства, отсутствием проблем с ЖКХ, хорошими видами, чувством свободы, большого пространства, ощущением жизни в большом городе, социальным статусом и уровнем жизни», — отмечает Сергей Георгиевский.
В конце концов, это высоколиквидное жилье, которое пользуется спросом. В случае с ним меньше расходы на содержание придомовой территории, соответственно, ниже экономическая нагрузка на жителей. Этот формат относительно доступен (меньше удельные расходы на квадратный метр жилой площади), он решает проблему поиска жилья для населения. Добавим сюда благоустройство районов и парков, открытие новых бизнесов, досуговых центров, также высотки обычно отличает хорошая транспортная доступность.
Многоэтажные комплексы часто подвергаются критике из-за безликости и одинаковости форм. Герой, перепутавший свой дом с другим среди идентичной индустриальной застройки 1970-х, — на этом даже строится завязка всем известного новогоднего фильма. Но в последнее десятилетие мы наблюдаем, как строится все больше разноплановых жилых комплексов с «человеческим» лицом, отвечающих потребностям горожан в комфорте и безопасности.
«Чтобы избавиться от ощущения “одинаковости”, проект должен быть индивидуализирован: выразительная композиция объемов, разрывы и ритмы, которые создают запоминающийся силуэт, — говорит Мария Салех, партнер архитектурного бюро ABOVE. — Архитектура — как партитура: в ней должны быть паузы, акценты, дыхание. Важно и то, что происходит «внутри»: разнообразие форматов жилья, сценарии использования общественных пространств, двор, который работает как уютная площадь, а не парковка. Простые вещи — почтовая зона с местом для книг или локального кофе — формируют образ жизни, а не квадратные метры».
В Москве появляется все больше примеров подобных проектов: например, комплекс RED7.
«Интересно изучать подход у Symbol — бюро Сергея Скуратова: вертикали не давят, кварталы насыщены архитектурными нюансами, есть работа с рельефом, видовыми точками, микро-пространствами, — считает Мария Салех. — Все не по шаблону. Технически в Москве возможно все. Вопрос — в политической воле, в ответственности девелопера и в смелости архитектора. Мы можем делать многоярусные общественные пространства, зеленые крыши, открытые кластеры внутри корпусов, инсоляцию по каждому углу, а не по нормативу».
Сергей Глубокин отмечает, что городская политика сейчас направлена на то, чтобы формировать разноэтажный силуэт города: «для того, чтобы застройка не превращалась в “спальные муравейники”, важно принимать сбалансированные решения относительно высотности, не делать всю застройку под одну гребенку. Москомархитектура специально закрепила это положение в 305-ПП. Именно это, во многом, и позволяет избежать однообразной среды. Кроме того, застройка должна быть многофункциональной, включать объекты культуры, социальную инфраструктуру, спортивные объекты, общественные пространства».
На мировой арене сегодня Сингапур, пожалуй, выступает лидером в создании высотного жилья как искусства плотной, но человеческой среды.
«Дело в том, что в Сингапуре вертикальность не разъединяет, а соединяет, — считает Мария Салех. — Пример — жилой комплекс SkyVille@Dawson от WOHA. Это не просто башни, а архитектура, у которой есть сердце. На каждые 80 квартир — своя “небесная деревня”: зеленая терраса, где дети играют, пожилые люди занимаются тай-чи, а соседи здороваются по имени. Это форматы, где каждый этаж — новая сцена для жизни. Нельзя обойти вниманием Бурдж Халифа в Дубае. Это попытка соединить роскошь, технологии и городскую ткань. Важно, что внутри — не только апартаменты, но и гостиница, офисы, рестораны, площадки для наблюдения за городом. То есть это микрогород в небе, где функция и форма работают на эффект присутствия, а не отчуждения. Однако его нельзя рассматривать как модель для массового жилья — это скорее исключение, монумент, символ, чем пример для тиражирования. Но Москва нуждается не в повторении Сингапура или ОАЭ, а в адаптации его философии: плотная городская ткань может быть человечной, если в центре — не квадратный метр, а человек».
Тренд на многоэтажную застройку через 10–20 лет будет только усиливаться, и при правильном подходе у него есть свои плюсы: такая застройка может способствовать развитию инфраструктуры, сервисов, торговли, благоустройству территории, повышать ее безопасность и комфорт.
Сергей Георгиевский полагает, что новые высотные комплексы имеют потенциал стать центрами развития всего района: «Совершенствование социальной и бытовой инфраструктуры может положительно сказываться не только на жителях высотных домов, но и на комфорте жителей обычных домов вокруг — появление новых возможностей для них нивелирует негатив от повышения плотности населения. Разумеется, при этом важно просчитывать нагрузку на имеющиеся объекты обеспечения, чтобы не возникало дефицита и не росла социальная напряженность. Эксперты отмечают, что в последнее время застройщики начали уделять этому больше внимания, и видят положительную динамику — вместе с высотным жильем появляются детские сады, школы, большие супермаркеты».
Многоэтажное застройка — наиболее востребованный и перспективный вид жилья для мегаполиса, считает Сергей Глубокин: «что сегодня для нас является высотными доминантами, в будущем станет рядовой застройкой. Она дает возможность сконцентрировать больше функций и сервисов на одном участке, а жителям — пользоваться всеми благами цивилизации непосредственно рядом с тем местом, где они живут. Так формируется комфортный пятнадцатиминутный город».
«Будущее у многоэтажек есть, но не в привычном виде. Безликие коробки с подъездами, где человек — просто номер квартиры, всё чаще вызывают усталость. Люди ждут от города не только функциональности, но и качества жизни: воздуха, света, ощущения человеческого масштаба, какого-то уважения к их присутствию. Я думаю, многоэтажная застройка будет меняться в сторону большей вариативности. Мы уже видим, как появляются дома с террасами, перепадами высот, встроенными общественными пространствами, переменами ритма и плотности. Это не просто вертикальное жилье — это попытка встроить многоэтажку в город как полноценную часть среды, а не как условное место для сна», — заключает Мария Салех.
